Simulateur de financement immobilier
Dette privée ou equity : quel financement préserve le mieux votre marge ?
Un taux affiché plus faible ne signifie pas nécessairement un coût économique inférieur. Comparez les deux solutions après fiscalité à l’IS et mesurez la marge réellement conservée par l’opérateur.
Votre opération
Hypothèse : investissement initial et remboursement à la sortie, intérêts simples sur la dette et rendement equity capitalisé. La part additionnelle equity est calculée sur le bénéfice positif après IS et après rendement préférentiel. Les frais de dette sont supposés fiscalement déductibles. Aucun report déficitaire ni plafonnement de déductibilité n’est modélisé.
Comparaison des financements
| Indicateur | Dette privée | Equity |
|---|---|---|
| Marge avant financement et IS | 600 000 € | 600 000 € |
| Charges financières déductibles | − 225 000 € | 0 € |
| IS estimé | 93 750 € | 150 000 € |
| Rémunération investisseur | 225 000 € | 185 297 € |
| Marge résiduelle opérateur | 281 250 € | 264 703 € |
La dette privée laisse 16 547 € de marge supplémentaire à l’opérateur dans cette simulation.
Faire étudier mon financement par DENALISimulation pédagogique non contractuelle. Le traitement comptable et fiscal de l’equity dépend de sa structuration juridique ; les intérêts peuvent être soumis à des limites de déductibilité. Une equity rémunérée par dividendes n’est en principe pas une charge déductible.
Comprendre le choix
Dette privée et equity ne rémunèrent pas le même risque.
La dette privée immobilière
Elle apporte des fonds sans ouvrir le capital. Son coût comprend les intérêts, frais et éventuelles commissions. Elle implique une échéance de remboursement, des covenants et des garanties adaptées au projet.
Découvrir nos solutions de dette →L’equity immobilier
L’investisseur partage davantage le risque économique. Sa rémunération peut combiner rendement préférentiel, partage de bénéfice et droits de gouvernance. Le coût final dépend donc de la performance de l’opération.
Consulter la FAQ financement →Fiscalité à l’IS
Comparer un coût brut ne suffit pas.
Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les charges financières peuvent être déductibles sous conditions, tandis qu’une rémunération de l’equity par dividendes ne l’est généralement pas. Le simulateur illustre cet écart, sans remplacer une analyse comptable, fiscale et juridique propre à l’opération.
Questions fréquentes
Bien interpréter la simulation.
Quelle est la différence entre dette privée et equity ?
La dette privée est remboursable selon des conditions contractuelles et produit des intérêts. L’equity correspond à des capitaux investis avec une rémunération liée à la performance et, selon le montage, des droits de gouvernance.
Pourquoi intégrer l’impôt sur les sociétés dans la comparaison ?
Les intérêts et certains frais de dette peuvent, sous conditions et dans les limites légales, réduire le résultat imposable. La rémunération de l’equity, notamment par dividendes, n’est en principe pas une charge déductible pour la société.
Le taux le plus faible désigne-t-il toujours la solution la moins chère ?
Non. Il faut comparer l’assiette, la durée, les frais, la capitalisation, le partage éventuel du bénéfice, la fiscalité et les droits accordés à l’investisseur.
Cette simulation constitue-t-elle une offre de financement ?
Non. Elle fournit une estimation pédagogique. Une analyse du projet, de l’opérateur, de la structure juridique, des flux et des garanties reste indispensable.
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